برای خریداری که از ایران آمده، این یکی از گیج‌کننده‌ترین بخش‌های خرید خانه در بریتانیاست. در ایران سند مالکیت یعنی مالکیت، تمام. اما اینجا دو نوع مالکیت وجود دارد و تفاوتشان می‌تواند ده‌ها هزار پوند باشد.
بدتر اینکه بسیاری از خریداران تازه در میانهٔ فرایند حقوقی متوجه می‌شوند آپارتمانی که خریده‌اند مالکیت دائم ندارد، شارژ سالانه‌اش قابل افزایش است، و مدت باقی‌ماندهٔ قراردادش روی امکان گرفتن وام اثر می‌گذارد.
در این مقاله تفاوت لیزهولد و فری‌هولد را کامل بررسی می‌کنیم: هر کدام دقیقاً چه چیزی به شما می‌دهد، هزینه‌های پنهان قرارداد اجاره‌داری کدام‌اند، چرا عدد ۸۰ سال سرنوشت‌ساز است، و وضعیت اصلاحات قانونی که همین حالا در جریان است. اگر هنوز کل مسیر خرید را ندیده‌اید، راهنمای کامل خرید خانه در انگلستان نقشهٔ هفت مرحله را نشان می‌دهد.
فهرست مطالب
تفاوت لیزهولد و فری‌هولد در یک نگاه
در مالکیت کامل (freehold) شما مالک ساختمان و زمین زیر آن هستید، بدون محدودیت زمانی و بدون اینکه کسی بالای سرتان باشد.
در اجاره‌داری بلندمدت (leasehold) شما مالک حق استفاده از ملک برای مدت معینی هستید. زمین و ساختمان متعلق به مالک اصلی (freeholder) است و شما با او یک قرارداد بلندمدت دارید. وقتی مدت تمام شود، ملک به مالک اصلی برمی‌گردد.
وجه مقایسه | مالکیت کامل (Freehold) | اجاره‌داری بلندمدت (Leasehold) |
|---|---|---|
مالکیت زمین | با شماست | با مالک اصلی است |
مدت | نامحدود | محدود؛ آنچه باقی مانده مهم است، نه مدت اولیه |
پرداخت سالانه به مالک | ندارد | شارژ خدمات و در قراردادهای قدیمی‌تر اجارهٔ زمین |
تصمیم دربارهٔ تعمیرات ساختمان | با خودتان | معمولاً با مالک اصلی یا شرکت مدیریت |
محدودیت در تغییرات ملک | فقط قوانین عمومی ساخت‌وساز | شرایط قرارداد؛ ممکن است نیاز به اجازه داشته باشد |
رایج در | خانه‌های مستقل، نیمه‌مستقل و ردیفی | آپارتمان‌ها |
اثر بر وام | ساده‌تر | اگر مدت باقی‌مانده کوتاه باشد، برخی بانک‌ها وام نمی‌دهند |
نکته‌ای که معمولاً دیر فهمیده می‌شود: مدت اولیهٔ قرارداد اهمیت چندانی ندارد؛ آنچه باقی مانده مهم است. آپارتمانی که ۱۲۵ سال پیش قراردادش بسته شده و ۱۲۵ ساله بوده، امروز عملاً چیزی از آن باقی نمانده است.
هزینه‌های پنهان قرارداد اجاره‌داری
این هزینه‌ها در قیمت آگهی دیده نمی‌شوند اما هر سال پرداخت می‌شوند و بعضی‌هایشان سقف مشخصی ندارند.
شارژ خدمات (Service charge)
سهم شما از هزینهٔ نگهداری مشاعات: نظافت، باغبانی، آسانسور، بیمهٔ ساختمان و مدیریت. مبلغش هر سال تعیین می‌شود و می‌تواند بالا برود.
خطرناک‌ترین بخشش هزینه‌های غیرمنتظرهٔ تعمیرات اساسی است؛ اگر سقف یا نمای ساختمان نیاز به بازسازی داشته باشد، سهم شما می‌تواند مبلغ بزرگی باشد که یک‌باره مطالبه می‌شود.
اجارهٔ زمین (Ground rent)
پرداخت سالانه‌ای به مالک اصلی که در ازای آن خدمتی دریافت نمی‌کنید. در قراردادهای قدیمی‌تر گاهی بندهایی وجود دارد که این مبلغ را در دوره‌های مشخص چند برابر می‌کند؛ همین بندها بوده‌اند که برخی املاک را عملاً غیرقابل فروش کرده‌اند.
یک تغییر مهم: بر اساس قانون اصلاح اجارهٔ زمین مصوب ۲۰۲۲، در قراردادهای بلندمدت مسکونی جدید اجارهٔ زمین واقعی ممنوع شده است. اما این قانون شامل قراردادهای موجود نمی‌شود؛ اگر آپارتمانی با قرارداد قدیمی می‌خرید، بند اجارهٔ زمین همچنان پابرجاست.
هزینه‌های اداری و اجازه‌ها
برای کارهایی مثل تغییر کف‌پوش، اجاره‌دادن ملک یا نگهداری حیوان خانگی ممکن است نیاز به اجازهٔ کتبی مالک اصلی باشد و بابت هر اجازه هزینه گرفته شود. هنگام فروش هم معمولاً بستهٔ اطلاعات اجاره‌داری باید تهیه شود که هزینه‌بر است.
چرا عدد ۸۰ سال سرنوشت‌ساز است
اگر فقط یک عدد از این مقاله را به یاد بسپارید، همین است. طبق راهنمای رسمی دولت، وقتی مدت باقی‌ماندهٔ قرارداد به ۸۰ سال یا کمتر برسد، هزینهٔ تمدید آن به‌طور چشمگیری افزایش می‌یابد.
دلیلش اجزای محاسبهٔ قیمت تمدید است که زیر ۸۰ سال یک جزء اضافه پیدا می‌کند. نتیجهٔ عملی برای شما خریدار این است: آپارتمانی با ۸۲ سال باقی‌مانده و آپارتمان مشابهی با ۷۸ سال باقی‌مانده، دو پروندهٔ مالی کاملاً متفاوت‌اند، حتی اگر قیمت آگهی‌شان یکی باشد.
مدت باقی‌مانده | وضعیت تقریبی |
|---|---|
بیش از ۱۲۵ سال | معمولاً بدون نگرانی فوری |
۹۰ تا ۱۲۵ سال | قابل قبول؛ اما در برنامهٔ بلندمدت لحاظ کنید |
۸۰ تا ۹۰ سال | زنگ هشدار؛ پیش از رسیدن به ۸۰ سال دربارهٔ تمدید تصمیم بگیرید |
کمتر از ۸۰ سال | هزینهٔ تمدید به‌طور چشمگیری بیشتر است |
کمتر از ۷۰ سال | برخی بانک‌ها وام نمی‌دهند یا شرایط سخت‌تری می‌گذارند |
حق قانونی تمدید وجود دارد: دارندهٔ واجد شرایط می‌تواند برای آپارتمان ۹۰ سال و برای خانه ۵۰ سال به مدت قرارداد اضافه کند. سرویس مشاورهٔ اجاره‌داری (LEASE) یک ماشین‌حساب تخمینی برای هزینهٔ تمدید آپارتمان منتشر کرده است.
یک تغییر که از ژانویهٔ ۲۰۲۵ اجرایی شده: شرط دو سال مالکیت پیش از درخواست تمدید یا خرید مالکیت کامل حذف شده است. یعنی می‌توانید بلافاصله پس از خرید اقدام کنید و لازم نیست دو سال صبر کنید.
اصلاحات قانونی که همین حالا در جریان است
این بخش مهم‌ترین بخش این مقاله برای تصمیم امروز شماست، چون در منابع فارسی معمولاً اشتباه نقل می‌شود.
قانون اصلاح اجاره‌داری و مالکیت کامل مصوب ۲۰۲۴ در مه ۲۰۲۴ تصویب شد، اما بخش عمدهٔ آن هنوز اجرایی نشده است. دولت در بیانیهٔ رسمی ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ اعلام کرد که اجرای بخش‌های مربوط به تمدید و خرید مالکیت کامل به دلیل ایرادهای فنی در متن قانون معطل مانده و قرار است در لایحهٔ جدید اصلاح شود.
موضوع | وضعیت امروز |
|---|---|
حذف شرط دو سال مالکیت | اجرا شده (ژانویهٔ ۲۰۲۵) |
ممنوعیت اجارهٔ زمین در قراردادهای جدید | اجرا شده (از ۲۰۲۲) |
تغییر روش محاسبهٔ قیمت تمدید | هنوز اجرایی نشده |
تمدید ۹۹۰ ساله | هنوز اجرایی نشده |
سقف اجارهٔ زمین برای قراردادهای موجود | پیشنهاد در لایحهٔ جدید؛ هنوز قانون نیست |
ممنوعیت آپارتمان اجاره‌داری جدید | پیشنهاد در لایحهٔ جدید؛ هنوز قانون نیست |
شفافیت شارژ خدمات | دولت در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ تأیید کرد که اجرا خواهد شد؛ مقررات تکمیلی در راه است |
نتیجهٔ عملی برای شما: اگر در گروهی شنیدید «قانون عوض شده و تمدید ارزان شده» یا «اجارهٔ زمین سقف خورده»، با احتیاط برخورد کنید. تا امروز بخش بزرگی از این تغییرات هنوز اجرایی نشده‌اند. تصمیم خود را بر پایهٔ قانون امروز بگیرید، نه قانون احتمالی فردا. راهنمای رسمی و به‌روز دولت در جعبه‌ابزار اجاره‌داری انگلستان منتشر می‌شود.
نُه سؤالی که پیش از ارائهٔ پیشنهاد باید بپرسید
این‌ها را از مشاور املاک بپرسید و جواب‌ها را کتبی بخواهید. اگر فروشنده یا مشاور از جواب طفره رفت، خودش یک نشانه است.
- دقیقاً چند سال از قرارداد باقی مانده است؟
- شارژ خدمات سال جاری چقدر است؟
- در پنج سال گذشته این مبلغ چه روندی داشته است؟
- اجارهٔ زمین چقدر است و بند افزایش آن چیست؟
- تعمیرات اساسی برنامه‌ریزی‌شده‌ای در راه است؟
- صندوق ذخیرهٔ ساختمان چقدر موجودی دارد؟
- ساختمان را چه کسی مدیریت می‌کند و اختلاف حقوقی جاری وجود دارد؟
- محدودیت‌های قرارداد چیست؟ اجاره‌دادن، حیوان خانگی، تغییرات داخلی
- آیا پیش از این کسی برای تمدید اقدام کرده و هزینه‌اش چقدر شده است؟
وکیل شما در مرحلهٔ بررسی‌های حقوقی همهٔ این‌ها را استعلام می‌کند، اما آن مرحله بعد از پذیرش پیشنهاد است و تا آن موقع هزینهٔ بازرسی و وکیل را پرداخته‌اید. پرسیدن زودهنگام رایگان است.
پنج اشتباه رایج
- نگاه به مدت اولیهٔ قرارداد به‌جای مدت باقی‌مانده. «قرارداد ۱۲۵ ساله» بدون تاریخ شروع هیچ معنایی ندارد.
- ندیدن روند شارژ خدمات. مبلغ امسال مهم است، اما روند پنج سال گذشته مهم‌تر.
- فرض اینکه اصلاحات قانونی اجرا شده‌اند. بخش عمدهٔ آن‌ها هنوز اجرایی نشده‌اند.
- حساب‌نکردن هزینهٔ تمدید در بودجه. اگر مدت باقی‌مانده کم است، این هزینه بخشی از قیمت واقعی ملک است.
- تصور اینکه فری‌هولد همیشه بهتر است. آپارتمانی با قرارداد بلند و شارژ شفاف می‌تواند از خانه‌ای با تعمیرات سنگین منطقی‌تر باشد.
سؤالات متداول دربارهٔ لیزهولد و فری‌هولد
تفاوت اصلی لیزهولد و فری‌هولد چیست؟
در فری‌هولد مالک ساختمان و زمین به‌صورت نامحدود شما هستید. در لیزهولد حق استفاده از ملک برای مدت معینی به شما داده می‌شود و زمین متعلق به مالک اصلی است؛ معمولاً شارژ خدمات و در قراردادهای قدیمی‌تر اجارهٔ زمین پرداخت می‌کنید.
چرا ۸۰ سال باقی‌مانده مهم است؟
طبق راهنمای رسمی دولت، وقتی مدت باقی‌مانده به ۸۰ سال یا کمتر برسد، هزینهٔ تمدید قرارداد به‌طور چشمگیری افزایش می‌یابد. بنابراین مدت باقی‌مانده را پیش از ارائهٔ پیشنهاد بپرسید.
آیا باید دو سال صبر کنم تا بتوانم قرارداد را تمدید کنم؟
خیر. شرط دو سال مالکیت از ژانویهٔ ۲۰۲۵ حذف شده و می‌توانید بلافاصله پس از خرید برای تمدید یا خرید مالکیت کامل اقدام کنید.
آیا اجارهٔ زمین حذف شده است؟
فقط برای قراردادهای بلندمدت مسکونی جدید، بر اساس قانون مصوب ۲۰۲۲. قراردادهای موجود مشمول این ممنوعیت نیستند. سقف‌گذاری برای قراردادهای موجود در لایحهٔ جدید پیشنهاد شده اما هنوز قانون نشده است.
آیا قانون جدید تمدید قرارداد را ارزان کرده است؟
تا امروز خیر. قانون اصلاحی مصوب ۲۰۲۴ تصویب شده اما بخش‌های مربوط به روش محاسبهٔ قیمت تمدید هنوز اجرایی نشده‌اند. تصمیم خود را بر پایهٔ قانون امروز بگیرید و وضعیت روز را بررسی کنید.
آیا بانک‌ها به ملک لیزهولد وام می‌دهند؟
بله، اما مدت باقی‌ماندهٔ قرارداد مهم است. اگر مدت باقی‌مانده کوتاه باشد، برخی بانک‌ها وام نمی‌دهند یا شرایط سخت‌تری می‌گذارند. سیاست هر بانک متفاوت است.
آیا می‌توانم مالکیت کامل آپارتمانم را بخرم؟
در شرایط مشخصی، ساکنان واجد شرایط یک ساختمان می‌توانند به‌صورت جمعی مالکیت کامل را خریداری کنند. این فرایند قواعد و شرایط خاص خود را دارد و باید با وکیل متخصص بررسی شود.
قرارداد را با یک متخصص فارسی‌زبان بررسی کنید
بندهای قرارداد اجاره‌داری پیچیده‌اند و تفاوت یک بند می‌تواند هزاران پوند باشد. در دایرکتوری بریتیشی، کسب‌وکارها و مشاوران فعال ایرانی در بریتانیا را با معرفی و راه تماس مستقیم می‌بینید.
کسب‌وکارهای دایرکتوری بریتیشی مستقل هستند و بریتیشی مسئولیتی در قبال خدمات آن‌ها ندارد.
سلب مسئولیت: این مطلب جنبهٔ اطلاع‌رسانی عمومی دارد و مشاورهٔ حقوقی یا مالی محسوب نمی‌شود. قوانین اجاره‌داری در England و Wales در حال اصلاح‌اند و بخش عمدهٔ اصلاحات مصوب ۲۰۲۴ تا تاریخ بازبینی این صفحه اجرایی نشده بود؛ وضعیت ممکن است تغییر کرده باشد و باید پیش از هر تصمیم از منابع رسمی بررسی شود. ارزیابی مدت باقی‌مانده، هزینهٔ تمدید و بندهای قرارداد کار کارشناس و وکیل دارای مجوز است و هیچ عددی در این صفحه تخمین پروندهٔ شما نیست. قلمرو این مطلب England و Wales است؛ Scotland نظام مالکیت متفاوتی دارد. اطلاعات این صفحه در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۶ بازبینی شده‌اند.