فهرست مطالب
دو نظام جدا که با هم اشتباه گرفته می‌شوند
اگر فقط یک چیز از این مقاله به یاد بماند، همین باشد. مجوز ساخت و مقررات ساختمانی دو چیز کاملاً متفاوت‌اند و گرفتن یکی به معنای بی‌نیازی از دیگری نیست.وجه مقایسه | مجوز ساخت (planning permission) | مقررات ساختمانی (building regulations) |
|---|---|---|
به چه چیزی کار دارد | ظاهر، اندازه و اثر بنا بر محیط و همسایه | ایمنی و کیفیت فنی خودِ ساخت |
چه کسی تصمیم می‌گیرد | ادارهٔ شهرسازی شورای محلی | بازرس مقررات ساختمانی |
نمونه موضوع | ارتفاع، فاصله از مرز، تغییر نما | سازه، عایق، برق، تهویه، راه فرار حریق |
آیا همیشه لازم است | خیر؛ بسیاری از کارها بدون آن مجازند | برای بیشتر کارهای سازه‌ای و فنی بله |
کارهایی که بدون درخواست مجازند
بخشی از تغییرات را می‌توانید بدون درخواست مجوز ساخت انجام دهید. به این «حقوق توسعهٔ مجاز» (permitted development rights) می‌گویند. نکتهٔ مهم اینکه این حق را دولت مرکزی به‌صورت یک اجازهٔ عمومی داده است، نه شورای محلی شما.
چه زمانی این حق را ندارید
این بخش برای خریدار ایرانی مهم‌ترین قسمت مقاله است، چون نخستین مورد آن بیشتر خریداران ایرانی را در بر می‌گیرد و تقریباً هیچ‌کس از آن خبر ندارد.- آپارتمان و مِیزونت. حقوق توسعهٔ مجازی که برای خانه‌ها وجود دارد، شامل آپارتمان و مِیزونت نمی‌شود. اگر آپارتمان خریده‌اید، فرض را بر این نگذارید که هیچ‌کدام از این اجازه‌ها را دارید.
- بنای ثبت‌شدهٔ تاریخی. حقوق محدودتر است و بیشتر کارها به تأییدیهٔ جداگانهٔ بنای تاریخی نیاز دارند.
- محدوده‌های حفاظت‌شده. در مناطق حفاظتی، پارک‌های ملی و مناطق با زیبایی طبیعی برجسته، کارهایی که جای دیگر آزادند ممکن است مجوز بخواهند.
- دستور مادهٔ ۴. شورای محلی می‌تواند بخشی از این حقوق را در یک محدودهٔ خاص بردارد. این موضوع در مناطق حفاظتی رایج است و از شورا قابل استعلام است.
- ملکی که خودش از طریق توسعهٔ مجاز ساخته شده. خانه‌ها و آپارتمان‌هایی که از راه تغییر کاربری یا توسعهٔ مجاز به وجود آمده‌اند، معمولاً نمی‌توانند بعداً از همان حقوق برای الحاقیه استفاده کنند.
یک لایهٔ ششم هم هست که ربطی به نظام شهرسازی ندارد ولی برای بسیاری از خریداران ایرانی تعیین‌کننده است: اگر ملک شما اجاره‌داری است، قرارداد اجاره‌داری معمولاً تغییرات را مشروط به اجازهٔ کتبی مالک اصلی می‌کند. این شرط مستقل از مجوز شهرداری است و نادیده گرفتنش می‌تواند نقض قرارداد باشد. تفاوت لیزهولد و فری‌هولد این ساختار را توضیح داده است.برای بررسی وضعیت ملک خودتان یک ایمیل به ادارهٔ شهرسازی شورای محلی کافی است. آدرس را بدهید و بپرسید آیا ملک در محدودهٔ حفاظت‌شده است، آیا بنای ثبت‌شده است، و آیا دستور مادهٔ ۴ روی آن اعمال شده. این پرسش رایگان است و پاسخ کتبی‌اش ارزش نگه داشتن دارد.گواهی قانونی بودن: بیمه‌نامهٔ روز فروش
فرض کنید مطمئنید کارتان مجوز لازم ندارد و انجامش می‌دهید. چند سال بعد که بخواهید خانه را بفروشید، وکیل خریدار می‌پرسد مدرک این ساخت کجاست. شما چیزی ندارید جز اطمینان خودتان.
دیوار مشترک با همسایه
اگر خانهٔ شما ردیفی یا دوقلو است، قانون دیوار مشترک مصوب ۱۹۹۶ احتمالاً به کار شما مربوط می‌شود. این قانون فقط در England و Wales اجرا می‌شود.کارهایی که معمولاً مشمول آن‌اند:- بریدن دیوار مشترک، مثلاً برای جاگذاری تیر در تبدیل زیرشیروانی
- بالا بردن دیوار مشترک یا تخریب و بازسازی ضخیم‌تر آن
- اجرای عایق رطوبتی، حتی اگر فقط در سمت خودتان باشد
- گودبرداری نزدیک بنای همسایه و پایین‌تر از پی آن
- ساخت دیوار جدید روی مرز یا چسبیده به آن
انتخاب پیمانکار و بررسی مجوزهایش
عنوان «سازنده» در بریتانیا عنوان محافظت‌شده‌ای نیست و هر کسی می‌تواند خودش را سازنده معرفی کند. اما بعضی کارهای خاص الزام ثبت دارند و این‌ها قابل بررسی‌اند.
- کار گاز: هر کسی که روی لوازم گازی خانه کار می‌کند باید در فهرست Gas Safe ثبت باشد. کارت شناسایی‌اش را ببینید و شمارهٔ مجوز را در سامانهٔ رسمی Gas Safe Register بررسی کنید. روش بررسی در سایت ادارهٔ ایمنی و بهداشت توضیح داده شده است.
- کار برق: بخشی از کارهای برقی خانه مشمول مقررات ساختمانی‌اند. برقکار عضو یک طرح معتبر می‌تواند خودش کار را گواهی کند؛ در غیر این صورت باید از طریق شورا بازرسی شود.
- بیمهٔ مسئولیت: گواهی بیمهٔ مسئولیت عمومی را ببینید و تاریخ اعتبارش را چک کنید.
شش اشتباه رایج در بازسازی خانه در انگلستان
- یکی گرفتن مجوز ساخت و مقررات ساختمانی. نداشتن نیاز به اولی به معنای بی‌نیازی از دومی نیست.
- فرض اینکه آپارتمان هم حقوق توسعهٔ مجاز دارد. ندارد، و این رایج‌ترین اشتباه میان خریداران ایرانی است.
- تکیه بر تجربهٔ دیگران به‌جای استعلام از شورا. دستور مادهٔ ۴ و محدودهٔ حفاظت‌شده خیابان‌به‌خیابان فرق می‌کند.
- نگرفتن اجازهٔ کتبی مالک اصلی در ملک اجاره‌داری. مستقل از مجوز شهرداری است و نقضش عواقب قراردادی دارد.
- نگه نداشتن مدارک و گواهی‌ها. روز فروش دقیقاً همین‌ها را از شما می‌خواهند.
- پیش‌پرداخت نقدی سنگین بدون قرارداد کتبی. رایج‌ترین مقدمهٔ پرونده‌های بد در این حوزه.
سؤالات متداول
تفاوت مجوز ساخت و مقررات ساختمانی چیست؟
مجوز ساخت به ظاهر، اندازه و اثر بنا بر محیط و همسایه مربوط است و ادارهٔ شهرسازی شورا دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد. مقررات ساختمانی به ایمنی و کیفیت فنی خودِ ساخت مربوط است. بسیاری از کارها مجوز ساخت نمی‌خواهند اما تأییدیهٔ مقررات ساختمانی لازم دارند.آیا برای آپارتمان هم حقوق توسعهٔ مجاز وجود دارد؟
خیر. حقوق توسعهٔ مجازی که برای خانه‌ها تعریف شده شامل آپارتمان و مِیزونت نمی‌شود. اگر آپارتمان دارید، پیش از هر تغییری هم وضعیت مجوز را از شورا بپرسید و هم قرارداد اجاره‌داری را بررسی کنید.دستور مادهٔ ۴ یعنی چه؟
ابزاری است که شورای محلی با آن بخشی از حقوق توسعهٔ مجاز را در یک محدودهٔ مشخص برمی‌دارد، معمولاً در مناطق حفاظتی. در آن محدوده کاری که جای دیگر بدون درخواست مجاز است، به مجوز نیاز پیدا می‌کند. وضعیت ملک خود را از شورا استعلام کنید.گواهی قانونی بودن توسعه چیست و آیا لازم است؟
تأیید کتبی شوراست مبنی بر اینکه کار شما مجوز ساخت لازم نداشته است. اجباری نیست، اما هنگام فروش ملک مدرکی است که به آن استناد می‌کنید. نداشتن مدرک برای تغییرات گذشته یکی از رایج‌ترین دلایل کُند شدن فروش است.برای تبدیل زیرشیروانی باید به همسایه اطلاع بدهم؟
اگر کار شامل بریدن دیوار مشترک باشد، مثلاً برای جاگذاری تیر، معمولاً مشمول قانون دیوار مشترک مصوب ۱۹۹۶ است و باید کتباً اطلاع بدهید. این اطلاع باید یک تا دو ماه پیش از شروع کار باشد. این قانون فقط در England و Wales اجرا می‌شود.چطور مطمئن شوم پیمانکار صلاحیت دارد؟
عنوان سازنده محافظت‌شده نیست، اما کار گاز الزام ثبت در Gas Safe دارد و قابل بررسی است. کارت شناسایی را ببینید و شماره را در سامانهٔ رسمی چک کنید. گواهی بیمهٔ مسئولیت عمومی را هم بخواهید و قرارداد کتبی با پرداخت مرحله‌ای ببندید.اگر کاری را بدون مجوز لازم انجام داده باشم چه می‌شود؟
بسته به مورد، شورا می‌تواند اقدام اجرایی کند و در فروش ملک هم مشکل‌ساز می‌شود. گاهی می‌توان درخواست پسینی داد یا راه‌حل دیگری یافت. این وضعیت نیاز به مشورت با متخصص شهرسازی یا وکیل دارد و نباید نادیده گرفته شود.قدم بعدی
پیش از برداشتن اولین دیوار، با آدم کاربلد حرف بزنید
یک مشورت کوتاه پیش از شروع کار معمولاً از هزینهٔ اصلاح بعدی بسیار کمتر است. در دایرکتوری بریتیشی، کسب‌وکارها و مشاوران فعال ایرانی در بریتانیا را با معرفی و راه تماس مستقیم می‌بینید.
دایرکتوری کسب‌وکارهاپیمانکار ساختمان، بازسازی و خدمات فنی
خدمات حقوقی و وکلابررسی قرارداد اجاره‌داری و اختلاف همسایه
کسب‌وکارهای دایرکتوری بریتیشی مستقل هستند و بریتیشی مسئولیتی در قبال خدمات آنها ندارد.
سلب مسئولیت: این مطلب جنبهٔ اطلاع‌رسانی عمومی دارد و مشاورهٔ حقوقی، فنی یا شهرسازی محسوب نمی‌شود. قلمرو آن England و Wales است؛ Scotland و Northern Ireland نظام شهرسازی و قواعد دیوار مشترک متفاوتی دارند. حدود و شرایط حقوق توسعهٔ مجاز عددی و دقیق‌اند و تغییر می‌کنند؛ هیچ عددی در این صفحه نیامده و باید پیش از هر تصمیم از شورای محلی و منابع رسمی گرفته شود. وضعیت هر ملک متفاوت است و استعلام از ادارهٔ شهرسازی جایگزین ندارد. اطلاعات این صفحه در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ بازبینی شده‌اند.